재건축 기대심리 아예 없앤다(2006. 3. 24) 

정부의 한 당국자는 23일 “재건축에서 발생하는 초과이익을 다 환수하는 방향의 대책을 마련하겠다”는 노무현 대통령의 발언을 전해 듣고 당혹스러움을 감추지 못했다.

그는 “초과이익을 모두 환수하는 것은 물리적으로 힘들다”며 “‘의지의 표현’이 아니겠느냐”고 밝혔다. 하지만 이르면 다음주 발표될 8ㆍ31 부동산 후속 대책의 강도가 예상보다 훨씬 커질 것임은 분명해졌고 대책의 방향도 재건축에 타깃을 맞추고 있다는 것을 확실히 한 것으로 보인다.

노 대통령은 특히 “4단계, 5단계 부동산 대책이 나오지 말란 법이 없다”고 말해 이번 대책으로도 집값이 잡히지 않을 경우 ‘준사회주의적인 대책’도 강구될 수 있음을 내비쳤다.

◇‘초과이익 모두 환수’의 의미=재건축 개발이익은 ‘사업승인 시점의 땅값과 입주 시점의 땅값 차익에서 정상적인 땅값 상승분을 뺀 값’을 의미한다. 대통령의 발언은 결국 재건축에 대한 기대심리 자체를 없애겠다는 뜻이다. 정부는 이를 위해 개발부담금과 재건축총량제 등 양날을 무기로 대책을 강구 중인 것으로 알려졌다.

우선 재건축 아파트에 적용하는 개발부담금을 올해 부활된 개발부담금제보다 강화하는 방향이 논의되고 있다. 정문수 청와대 정책보좌관은 최근 “재건축을 로또로 만드는 주범인 개발이익을 효율적으로 환수하는가가 중요하다”며 개발이익 환수 방식을 기존 임대주택을 짓는 방식의 물리적 규제 대신 개발이익에 비례하는 환수 방식으로 전환하는 방식을 거론했다.

정부는 한편으로 재건축사업의 첫 출발을 결정하는 행정행위(안전진단)를 기초자치단체로부터 중앙정부로 넘기는 방안이 적극적으로 검토되고 있음을 시사했다. 또 하나의 대책으로 거론되는 재건축총량제는 전체적인 주택 수급을 감안해 허가를 내주는 것으로 이르면 내년부터 시행될 수 있을 것으로 보인다.

이밖에 ▦현재 20년인 재건축 아파트의 기준 연한을 늘리는 방안 ▦조합설립추진위원회 단계에서부터 조합운영 감시 ▦시공사 선정과정의 업체와 조합간부간 유착비리 근절방안 ▦조합원 분양가와 일반 분양가 동일 적용 방안 ▦리모델링 활성화 등도 검토되고 있다.

◇‘플러스 알파’는=임대주택 의무건립 비율 강화, 조합원 지분(분양권) 전매금지 확대, 재건축 때 공원 등 일정 면적의 공공시설 설치 의무화 등 재건축 정비기본계획을 탄력적으로 운영하는 방안 등도 거론된다.

대책에서는 또 여느 때보다 강한 수요억제책이 동원될 것으로 알려졌다. 이의 일환으로 세무조사의 톤도 강해져 강남은 물론 분당과 용인ㆍ목동 등으로 조사의 칼날이 겨눠질 것으로 관측된다.

이와 함께 공공주택 공급 확대와 분양가 인하 방안 등 기존에 거론돼왔던 공급대책, 여기에 담보대출 기준 강화 등 예상보다 광범위한 정책들이 담길 것으로 보인다.

김영기 기자 young@sed.co.kr