신조류 '신(新), 근(近), 대(大)' 를 읽어라

우리나라 국토 총면적 약300억 평 중 임야, 농지, 하천, 습지 등을 제외하고 대지, 공장용지, 도로 등 도시 용도로 쓰이는 땅은 전국토의 5.3%에 불과한 16억 평이다. 도시면적당 인구밀도는 8,500명여명으로 일본의 약 2배, 영국의 약 5배에에 달한다.

2003년 10월 건교부가 한국갤럽에 의뢰하여 조사한 결과에 의하면 일반 국민 중 68%, 전문가 중 72%가 여유자금을 토지 등 부동산에 투자하겠다고 한다. 실제로 1970년대 말, 1990년대 초, 그리고 2000년대 초 세 번에 걸쳐서 부동산 가격의 폭발적인 상승을 경험하였다.

이런 과정을 거쳐 집권한 참여정부 들어 부동산 투자에 대한 융단폭격식 규제와 세금 중과 등이 이어짐에 따라 투자에 대한 전략수정이 불가피하게 되었다. 투자한 부동산 가격이 오르더라도 세금, 거래비용 등을 빼고 나면 실제 큰 돈을 손에 쥘 수 없게 된 것으로 '대박'을 노리고 빚을 내 투자 했다가는 낭패를 당할 수도 있다.

6개월간 3.25%로 고정된 금리가 정부 말대로 하반기 경기회복시 상승으로 U-turn할 수도 있다는 것을 항상 염두에 두어야 한다. 이제 비투기지역의 주택을 시세 차익 목적으로 사는 것은 신중해야 한다.

내년부터 한 가구가 두 채 집을 가진 경우, 살지 않는 집을 팔 땐 양도세를 실거래가로 내야 하기 때문이다. 지금까지는 비투기지역에서 아파트를 분양받아 입주 후 1년 이상 보유하면 양도세를 기준시가(실거래가의 50~80%수준)로 매겨 수요가 적지 않았지만 내년부터는 이런 매력이 사라지게 된다.

따라서 잘못 선택하면 투자실패라는 비참한 결과를 떠안게 되고, 팔고 싶어도 팔지 못하는 낭패를 당하게 되므로 매수 물건을 선택할 때 신중해야 한다. 대상지역을 최대한 압축하여 나중에 아무리 불황이 오더라도 환금하는데 문제가 없는 곳(인기지역, 역세권 등)을 선택하라는 말이다.

그 동안 우리 부동산 시장은 정권의 인기회복 차원에서 남발한 부동산에  의한 경기 부양정책에 힘입어 일종의 투기판을 반복한 것이 사실이다. 주택이나 상가, 토지, 빌딩 등을 사재기식으로 매입하고 시간만 지나면 저절로 수십 배의 투자수익을 올리는 것이 그리 어렵지 않았다.

그러나 이제 모든 세원(稅源)이 전산화되고, 인구구조의 변화 등 부동산 내부의 수요변화로 트렌드가 급변하고 있다. 부동산에 대한 요구(needs)가 선진국형으로 바뀌고 있으며, 앞으로는 더욱 빠른 속도로 변해갈 것이다. 고위공직자의 위장전입문제가 매번 도마 위에 오르듯이 어수룩한 시대는 가고 있다.

시장에서는 이미 새로운 추세(New Trend)의 조짐이 감지되고 있다. 집값, 땅값이 크게 올라 문제가 되고 있지만 최근 3~4년간 오르기는 커녕 싼 값에 팔려고 해도 입질조차 없는 부동산이 속출하고 있다. 차별화와 양극화의 흐름 때문이다. 이는 신(新), 근(近), 대(大) 그리고 고급(高級-luxury)이 부동산의 키워드(key word)가 되고 있음을 의미한다.

강남에서 10분 거리(近)에 위치한 판교에 새로(新) 분양하는 아파트 중 입지여건이 좋거나, 인기 브랜드 아파트 단지 경쟁률이 1,000대 1을 훌쩍 넘을 것이라고 한다. 그리고 수정 발표된 판교 신도시 계획에서는 주로 큰 평수의 주택 수가 줄었다.

결국 강남-분당으로 이어지는 소위 인기지역의 대형 아파트는 갈수록 희귀(?)해질 전망이다. 소형아파트 의무건설비율을 지금의 가구 수 기준에서 면적기준까지 맞춰야 하는 상황에 이르면서 이제 강남의 중대형 아파트는 부르는게 값이란다. 건폐율 9%의 삼성동 아이파크 63평형의 평당가가 4,600만원을 넘었다고 한다.

"강남의 큰(大) 평수 아파트에 사는 아줌마들 요즘 표정관리 한답니다."

개선된 주거환경을 갖춘 좋은 주택에 대한 수요(강남지역에서는 그중에서도 대형평형)는 공급보다 훨씬 많다. 재건축이 완료된 아파트나 신축아파트에 가보면 이전과는 비교가 되지 않을 정도로 업그레이드된 첨단의 모습을 보게 된다.

주차전쟁을 치르던 주차장은 지하에 널찍하게 마련됐고, 지상에는 나무와 꽃들이 낙원을 연상케 한다. 같은 평수라도 변화된 생활습관과 가전제품, 가구 등에 맞춰진 평면구조가 훨씬 기능적이다(新).

대우 푸르지오 아파트가 왜 프리미엄급 엑설런트컷 3억원짜리 물방울 다이아몬드 귀걸이를 걸고 결혼식을 올린다 하여 세간에 화제가 되고 있는 세련되고 고급스러운 이미지의 '럭셔리 신부' 김남주를 모델로 내세웠겠는가. 이를 발 빠르게 인식하고 알짜배기로 자산을 재정리하는 21세기형 투자패턴이 필요한 시기이다.

-2005.5.18. 헤럴드경제 장용동 부장의 글 참조-