퍼온곳 : 연수송도신문(08.10. 8)




분양광고를 믿고 계약을 한 뒤 미시공한 부분의 이행을 청구할 수 있나?

최근 아파트 분양광고를 보고 아파트 분양신청을 하는 사례가 일상화되고 있다. 이에 따라 분양광고와 다르게 아파트가 시공된 경우 입주자들의 불만을 사게 된다.

분양광고는 일반적으로 청약의 유인에 해당된다. 따라서 광고의 내용이 그대로 계약의 내용으로 될 수는 없다.

대부분 아파트 분양계약을 체결하는 과정에서 분양계약서상에 최소한의 사항만 적시하는 데 그치고 있다. 이에 따라 분양자는 아파트의 외형과 재질 등의 사항을 아파트 광고와 모델하우스의 시설 등으로 구체화시켜 소비자에게 제시하고, 소비자는 이를 믿고 분양계약을 체결하는 것이 보통이다.

분양광고와 다르게 아파트가 시공된 경우 분양광고를 믿고 입주한 입주자들이 시공사들 상대로 미시공한 부분에 대한 이행을 청구할 수 있을까.

이에 대해 ‘대법원 2007년 6월 1일 선고 2005다 5812, 5829, 5836호 판결’은 다음과 같은 결론을 내린 바 있다.

이 판결에 의하면, 아파트 분양광고에 따른 계약 실정을 직시해 청약의 유인이라도 ①그 내용이 구체적이며 ②분양자 자력으로 이행이 가능한 사항으로서 수분양자가 이를 신뢰했다고 보이는 경우에는 이를 분양계약의 내용에 포함시켜야 한다고 판결했다.

즉, 분양광고에 나타난 도로확장, 대학교 이전, 전철복선화 등의 내용은 분양자가 이를 이행할 능력이 없는 만큼 분양계약에 포함된다고 볼 수 없지만 온천 광고, 바닥재(원목마루) 광고, 유실수단지 및 테마공원 조성, 콘도회원권 부여 등의 광고는 분양자의 이행이 가능한 만큼 분양계약의 내용이 된다고 본 것이다.

대법원은 일부 시행사가 시공할 수 없는 것과 시공할 수 있는 것을 구별해 가급적이면 소비자들의 신뢰를 보호하려는 입장을 정리하고 있다.

일반적으로 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 아파트 거래에서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법만 기재돼 있고 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관한 구체적인 내용이 기재돼 있지 않다.

아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 않은 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이다.

따라서 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 이를 분양받은 사람에게 행한 설명 등이 청약의 유인에 불과하다 하더라도 이 같은 광고나 설명 중 아파트의 외형·재질 등 구체적 조건에 관한 것으로서 분양받은 사람이 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 분양받은 사람들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자도 이를 알고 있었다고 보고 있는 것이다.

결국 분양광고를 믿고 시행사가 미시공한 부분에 대해 분양받은 사람들은 미시공 부분의 이행을 청구할 수 있게 됐다.

참고적으로 부동산 거래에 있어서 상대방이 일정한 사정을 고지 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우에는 신의성실의 원칙상 사전에 상대방에게 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다는 것이 대법원의 입장이다.

그러므로 분양할 아파트 단지 인근에 대규모 공동묘지가 조성돼 있었는데 분양자가 분양받은 사람들에게 이 같은 사항을 전혀 알리지 않고 분양을 했던 경우, 대법원은 신의칙상 분양자에게 고지의무가 있다고 판시한 바 있다. 따라서 이를 알리지 않고 분양한 경우에는 분양받은 사람에게 부작위에 의한 기망행위가 있었다고 보고 불법행위책임을 부담하게 된다는 판시를 하고 있다.

아파트 분양광고회사나 시공사 그리고 소비자들이 모두 알고 있어야 할 사항들이다.