동문오피니언
이기문(70회) 법률컬럼/공동주택 하자에 대한 책임 소재는 어디까지인가(퍼온글)
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퍼온곳 : 연수송도신문(08.10.1)
공동주택 하자에 대한 책임 소재는 어디까지인가
아파트문화가 편리한 새 주거문화로 자리 잡고 있다. 그러나 이 같은 편리한 생활의 이면에는 공동생활을 하면서 입주민들이 동시에 같은 불편을 겪어야 하는 부작용도 상존하고 있다.
그 핵심에는 건축한지 얼마 되지 않는 아파트의 하자문제가 자리 잡고 있다. 실제로 상당수 입주자대표회의는 아파트 하자문제로 골머리를 앓고 있다.
아파트 하자문제는 분명히 알고 넘어가야 한다. 그 하자 중에서 인정되는 경우와 인정되지 않은 경우 등이 있기 때문이다.
첫째, 내력구조부에 중대한 하자 여부문제이다. 주택법 제 46조 제 3항의 규정에 따라 ‘내력구조부에 중대한 하자가 발생한 때’에 한해 하자보수에 갈음한 손해배상책임을 건설회사들은 부담한다. 그러나 종전의 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 및 민법의 규정에 따르면 내력구조부의 중대한 하자인지 여부를 가리지 않고 공동주택에 발생한 하자 일반에 관해 손해배상책임이 인정됐었다. 하지만 통합된 주택법 규정을 문언 그대로 해석해 내력구조부 중 중대한 하자만 손해배상의 책임이 된다고 해석하는 것은 입주자 등의 재산권을 현저히 제한하는 해석이 된다. 하지만 주택법이 이 같은 규정을 둔 취지는 내력구조부의 결함과 같은 중대한 하자에 대해서는 그 위험성과 중요성에 비춰 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 손해배상책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니다.
둘째, 사용검사일 이전의 하자다. 주택법 제 46조 제 1항의 규정에 의하면, 사용검사(승인)일 이후에 발생한 하자에 대해서만 사업주체의 하자보수책임이 인정된다. 때문에 하자 중 미시공 등의 부분은 사용검사일 이전에 발생한 하자로 과연 건설사들이 책임이 있는지 없는지가 문제이다. 그러나 주택법 규정상의 ‘사용검사일’을 담보책임기간의 기산일로 해석해 사업주체가 사용검사일 이후에 발생한 하자에 대해서만 책임을 진다고 한다면, 이는 합리적인 이유 없이 공동주택의 구분소유자에게는 사용검사일 이전에 발생한 하자에 대한 담보추급권을 인정치 않는 반면 공동주택이 아닌 집합건물의 소유자에게는 사용승인일 이전에 발생한 하자에 대한 담보추급권을 인정하는 차별을 하게 되는 점 등에서 부당하다고 할 것이다. 따라서 주택법 규정상의 ‘사용검사일’은 담보책임기간의 만료점을 계산키 위한 기준일 뿐, 사용검사일 이전의 하자라 하더라도 건설사들은 책임을 져야 한다.
셋째, 주차장 보 하부의 층고 높이가 부족한 경우다. 아파트의 주차장 보 하부의 층고 높이가 부족한 부분에 대한 하자에 대해서는 주차장 높이 부족으로 인해 예상되는 입주자들의 이용상의 불편의 정도에 비해 그 보수비용이 과다한 것으로 보이는 경우에 해당돼 이를 기능상, 안전상의 하자에 이를 정도의 장애에 해당한다고 보기는 어려워 이 경우는 건설사들의 공사상 잘못으로 인한 하자보수에 갈음한 손해배상범위에 포함되지 않는다고 보고 있다.
넷째, 허용균열폭 이내의 균열에 대한 부분이다. 콘크리트는 그 특성상 경화 전후의 과정에서 일정한 정도의 균열이 불가피하게 발생한다. 이로 인해 관련법은 아파트에 발생한 균열 부분에 관해 폭 0.3㎜ 미만의 균열(건설교통부 제정 콘크리트 구조설계기준상 습윤 환경의 경우의 허용균열폭이다)은 허용하고 있다. 구조설계기준에서 건물의 구조 안정성, 내구성 등 측면에서 큰 문제가 발생치 않는 범위 내에서 이를 허용해 건조 환경의 경우 0.4㎜, 습윤 환경의 경우 0.3㎜를 허용균열폭으로 정하고 있는 것이다.
계절별 온도변화가 심한 우리나라의 특성상 진행되는 균열의 경우 그 폭이 확대돼 0.3㎜를 초과할 가능성을 배제할 수는 없지만 위 구조설계기준에서 위와 같은 우리나라의 특성을 고려해 허용균열폭을 정했을 것으로 보이고, 아파트에 발생한 균열이 특별히 진행되는 균열이라는 점에 관한 입증이 없는 한 현재 0.3㎜ 미만의 균열은 미세 균열에 해당돼 이것만으로 특별한 미관상의 지장을 초래할 정도에 이르렀다고 보기 어려워 이에 대한 책임을 물을 수 없다.
입주자 대표회의 책임자들은 이 같은 여러 가지 하자들과 관련해 입주자들의 안전한 주거생활을 위해 언제나 노력해야 할 책임이 있다.
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